相比深圳，北京的买房人真的幸福多了

　　作者：吾心生

　　来源：楼市微观察（loushi666）

　　深圳楼市的链条，现在已经明显运转加速。

　　大量的刚需开始进场买二手房，一大批低价二手房已经快速被交易，你去中介门店逛逛，就会发现，低价房成交非常快，剩下的都是难啃的高价二手房。

　　而这些卖房的房东呢，拿到房款后，加杠杆继续买房，“打新”居多，也有相当部分选择购买更大的二手房。

　　深圳的二手房市场成功回到了卖方市场，现在掌握主动权的是开发商，是房产中介，是大量的二手房房东。

　　深圳当地的购房者惊人的发现，疫情刚过，貌似所有人都跑出来买房了。一套房几波人轮流看房，现在深圳的购房者，竞争对手不是房主，而是买房人。

　　深圳这一波行情，来得太过猛烈，个中缘由比较多，我在之前的文章中也分析过，不再赘述。现在所有参与其中的人，看房的，买房的，卖房的都客观上进一步助推了楼市过热。

　　现在深圳的问题在于，这一波过后，又将有一大批人从此与买房无缘。

　　诸葛找房的数据也显示，深圳二手房挂牌价一路走高，房东频繁上调挂牌价，而且惜售情绪严重。

　　最近五周，深圳二手房市场均价分别是65111元/平米，65305元/平米，65408元/平米，65747元/平米，66217元/平米，周环比涨幅分别是0.14%、0.3%、0.16%、0.52%、0.71%，有明显上涨势头。

　　在这种情况下，观望的人很难挺得住。

　　宝安和南山两区二手房挂牌价现在领涨深圳，前些天，深圳宝安区和南山区住建局相继发文，要严打炒房中介机构和从业人员。但现在这种情况，即便中介人员不撺掇，房东也倾向于自己涨价。

　　深圳的购房政策没有调整，进一步收紧也不太可能，所以接下来这一波房价涨幅，除非从银行贷款入手，严查资金流向，遏制资金非法进入楼市。

　　相比较深圳，北京的购房者可能要相对幸福多了。

　　即便是成交量在复苏，但北京的二手房价格也很稳定。

　　过去五周，北京二手房市场均价分别为57659元/平米、58193元/平米、58119元/平米、58354元/平米、58419元/平米。涨幅分别为-0.84%、0.93%、-0.13%、0.4%、0.11%，基本处于横盘整理中。

　　过去的三年时间，北京的二手房大约下跌20%左右，仅这一点，就明显给刚需撕开了一个口子，而深圳在2016年就开始调控，但实际房价只是在横盘整理。

　　而北京，对房价影响最大的无疑是二套房首付比例，从2017年开始，普通住宅二套房首付比例最低6成，非普通住宅二套房首付比例最低8成。而且二套房认定标准非常严格，如果你在北京有住房，或者在全国范围内有过住房贷款记录，都认定为二套房，即“认房又认贷”。

　　大家突然都用不了杠杆了，有需求也只能干看着，房价自然很难涨起来。房东和开发商想涨价，也没人能买得起。

　　不过，从2017年到现在，3年多过去了，市场也有个消化的过程，购买力也在孕育。

　　即便如此，北京也不太可能出现类似深圳的行情，超过10%都非常敏感。北京的市情与深圳不同，政策反应非常快，北京楼市要想回到2017年的高点，今年依然不太可能。

　　从贝壳成交的二手房来看，目前大部分依然是以降价销售为主，北京楼市依然是由买方主导。

　　从新房市场来看，北京在土地供应条件要比深圳好得多，住房供应完全跟得上。目前新增土地供应中，虽然限竞房地块有所减少，但有前两年的打底，实际上限竞房的供应依然是有保障的。

　　5环边上，新房还能买到400万的小三居。

　　无论是从新房还是二手房，虽然市场在回暖，但市场依然很稳。

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