买房攻略：二手回迁房能买吗？业内人告诉你答案

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提问：

章哥，请问个问题，回迁房能买吗？我看上了新发地附近的**家园，房价不高，我在附近做生意也方便。但是中介说这以前是经适房，要交很高的土地出让金。也有朋友说这里是回迁房，所以我很犹豫，请问这种房的质量怎么样？这出让金是应该我交还是房东交啊？未来会不会因此而贬值？谢谢。

回答：

1、  经适房其实一般都是回迁房，或者是安置房，也就是优惠卖给拆迁户的。最早的这几批房子在质量上是没有任何问题的，因为盖的时候就是商品房。

在2000年前后，普通百姓根本就没有炒房的概念，连买房的概念都没有，开发商的日子并不好过。尤其是这些盖在四环以外的小区，很难卖。

那几年北京的拆迁提速，由于大多数都是现金安置，所以政府就指定了一些商品房小区，作为经适房，优惠卖给拆迁户。还给了一些政策，比如优先贷款什么的。

当年从价钱上就没什么区别，比如商品房如果是3380左右，那经适房就是2980，也就差10%。

所以说，当年的经适房就等于商品房，不用担心质量问题。而且这些房的质量更好，因为一般都是当时北京的国企开发的，绝不存在什么偷工减料的问题。

2、  中介所说的土地出让金，其实就是“综合地价款”。在2008年4月11日之前购买的经适房，在出售时，要缴纳网签价或指导价的10%作为综合地价款，二者选价格高的。

这种老的经适房交的还算少的。“新经适房”，也就是2008年4月11日之后购买的。交的更多，要缴纳网签价或指导价与原价之间的差额部分的70%。如果按照成交价缴纳，那原业主就几乎没什么利润了。

这是北京的特殊政策，外地的经适房还在执行一类和二类的政策，而北京只分新旧。

3、  综合地价款至于是你交还是房东交都无所谓，反正都是在房屋总价里，背着抱着一边沉。一般来说，这种房在网签时都是接近指导价，目的就是少交些税费，包括综合地价款和契税什么的。但这样做的话，对买家的付款要求就比较高，贷款的比例就要减少，甚至接近全款。

所以，如果是首房首贷资格的话，买这种房不太划算，等于浪费了首贷的资格。

4、  这种经适房其实在使用上和普通二手房没什么区别，居住体验是一样的。但在很多人心里，总觉得回迁房的质量差，社区环境也不好，而且人文素质不高。所以这些小区的房价要比周边普通商品房的二手房要低一些，一般在10%左右。

但是，这种比例一旦确定，基本就不会再有什么变化。也就是说，不存在继续贬值的可能。其实从来也没什么贬值，只是涨幅有时候低于楼龄较新的小区罢了。

5、  总结：这种经适房不必担心质量问题，综合地价款谁交都行，反正都包括在总价里。今后也没有继续贬值的可能，就是随着北京整体形势而涨跌。

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