博鳌现场|金地郝一斌:房地产政策溢价空间不大,房企要快准好省

焦点财经 李莎

疫情后的中国经济正在重启，房地产行业亦在重寻自己的定位。每一次危机，都隐藏着机会，房地产的未来会在这个节点发生什么变化？8月11日至14日，2020博鳌房地产论坛于海南举行，来自房地产、金融、财经及政府协会的各界精英人士齐聚一堂，共同预见未来的地产世界。

8月12日下午，博鳌房地产论坛现场，金地集团副总裁、东北区域公司董事长、金地管理董事长郝一斌发表主题演讲《洞悉时代脉搏 合作共赢未来》，分享在行业分化的现实下，把握市场的经验。

在郝一斌看来，现在行业内外都在讨论的“分化”，有三方面的含义，即政策分化、市场分化和需求分化。

政策分化受“精准调控”和“一城一策”影响，要实现房地产行业这一周期行业的稳定，需要“一城一策”，但稳价格和稳市场的目标，无法解决供求矛盾，每个城市的土地供给分化严重，这就导致了市场的分化。不仅一二三四线城市有分化，一线城市内部也存在严重分化，如北京和深圳。

而需求分化则是越来越大的收入差距导致的，“过去中国城市差距不大，现在城市逐步形成了富人区、中产阶级区和刚需区，你会发现不同片区不一样，在低能级城市做豪宅非常的危险，叫好不叫座，有量，但是量不够维持经营。”

分化的行业意味着开展房地产业务的难度越来越大，“原来一个集团可以有更清楚的策略，智慧下面的城市干。现在非常困难，每个城市之间的变化非常大，集团需要总结规律，并且把规律总结给各个城市，让各个城市把握。”

现在的房地产行业的平均利润在5%-8%之间，“说5-8%是客气的，一两年之后你能做到这样是优秀的企业，今天还有很多雷没有爆出来，还有很多项目的亏损没有显现出来，或者是被各种财务报表所掩盖”。

在这样的行业现实下，郝一斌认为要把握时代脉搏，要做到快准好省。

快：不是单纯开发快，而是对市场律动的把握，要快速响应。现在的行业周期已经持续了64个月，库存还没有去完，这轮周期还没结束。在本轮周期中，城市调控高频低幅，“如果同行检测市场就发现，一年都有周期，上半年大涨，下半年调整，当然它是在大波动里面的小波动，更加的频繁。”

准：客户的需求要准。在大的限价环境下，大家的差距已经很小了。如果客户定位不准，做错了产品，房企的销售是非常困难的，也没有太多降价空间。

好：一定要把产品做好。产品是方方面面包括户型、立面、景观、科技系统、服务系统、智慧系统，这个是行业必须要做的。

省：省时，在一个行业频繁波动、短频波动的时候，开发越慢，在市场风险暴露期就越长；省钱，产品不仅要做好，而且要做到成本可控，“现在不管是政策环境还是市场环境都没有了，政策不给你那么大的溢价空间”。

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