广州楼市:为什么买房还能赚钱?因为看跌的人太多,没有竞争!

来源：智能家居时间：2020-08-20 22:03

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提问：你好广叔，我是广州车陂本地人，家有两个小孩，名下没房产，想在东圃车陂附近买一套自主，准备在今年的年底入手一套，手里只有100—130首付款，本人看好金融城板块，希望越靠近这里越好，广叔有什么好推荐或者好建议？

回答：你好。金融城的房子比较少，东圃车陂棠下都可考虑，这几个外溢片区，未来有一定的刚需外溢。可看下：棠下富力天朗明居、东圃盈彩美居、城市假日园；车陂：天健上城，广州的未来，主力向东，金融城在产业主轴上，持续看好。

提问：广叔你好，在咨询一下，广州白云区金沙洲江岸花园英伦堡别墅和御金沙晓岛别墅相比较的话哪个更值得入手，目前单价大概相差2W一方，整个金沙洲来说楼市发展空间怎么样，还值得入手吗？

回答：你好。英伦堡别墅和御金沙晓岛别墅在同一区位，理论上有相同比例的涨幅。个人倾向御金沙晓岛别墅，离地铁更近，同时小区绿化更好。金沙洲的配套越来越成熟，交通方面是主要硬伤，不过也有规划，未来看会有改善，目前也还是价格洼地。综合看如果是自住+投资的话还是可以考虑的。

提问：广叔你好，刚需，要现房，芳村欣悦湾、远东御江豪庭，都是现房尾盘，哪个好？

回答：你好。两个盘区位很近，理论上有相同比例的涨幅，总体看我更喜欢远东御江豪庭，景观好一些。

提问：你好广叔，笋岗的旧改加上红岭路金融街概念，有朋友推荐入手刚需型的两房，片区内没啥好学校，不知道投资潜力怎么样？我有首套房票子弹150，投资一套小户型（有学区加持最佳），龙华、福田均可，工作生活在罗湖，如何操作为佳？

回答：你好，自住考虑可以买笋岗。罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，短期内更稳。纯投资建议特发和平里、书香门第，福外南对口的学区。单纯考虑学位：现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。

提问：广叔你好，我今年28岁，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。麻烦广叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。问得有点多，麻烦广叔帮我指点一下，非常感谢

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住第一。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。投资角度，建议阶段抵押中大城融资，再入手一套星球内推荐的楼盘。迁入广州户口没问题

提问：广叔您好，我老公最近把东莞的中惠松湖城卖了，在深圳龙岗买了远洋新干线二手总价380w，可朋友们都说龙岗发展不好会套，已下定20w，这几天好犹豫，能帮我分析下吗？谢谢您！

回答：你好，龙岗这个地方楼盘不少，价格很亲民；配套满足基本需求，谈不上高端；交通持续完善中，但是硬伤显而易见；最大的问题是中高端工作岗位不多，同时地理位置距离粤港澳大湾区核心最远，大部分居住在这里的人每天需要穿越东西部长距离通勤，非常辛苦，一旦条件改善，这些人会毫不犹豫搬离龙岗，搬到中高端职位更多和配套更好的西部或者中部。

所以，龙岗，注定只能是一座睡城；龙岗的楼盘，注定只能是第一居所，或者叫刚需上车盘，而不是终极改善；东部（含龙岗）楼盘价格的天花板，注定也是全市范围内最低；远洋新干线目前买3-5年很难挣到钱的，龙岗在上一轮15年深圳楼市的普涨行情里也涨了不少，未来这种“鸡犬升天”的普涨的行情或许还有，如果在龙岗上班，要求不高，幸福指数还是比较高的！即使不在龙岗上班，预算有限，买龙岗上车也没有错，衣服不华贵，但总比裸奔好！

提问：你好广叔，子弹80-100左右，广州生活工作，家庭年收入30万，三年后达退休年龄。广州户口，自住房经适房，想给孩子先备房及自己置换，经适房若销售ZF收取70万。初步了解了黄埔区政府附近，越秀岭南山畔，万科城，保利林语，科城山庄锦泽，峻森，保利罗兰国际，万科东荟城，香雪山公园，鼎峰，时代春树里等，价3万到4万不等，4万左右居多，一手有越秀品秀星樾，南向3.9万，请问，是否出售经适房，还是继续等ZC?如果购买及置换，哪里及哪个楼盘合适？谢谢！

回答：你好，这几个盘都是不错的区域，我可能会倾向春树里，剩下主要看价钱了经适房是否出售还是看楼盘，建议具体情况再做判断是留还是出手。

提问：广叔你好，有一套2房在丹竹头阳基春天，想再买一套大三房或者四房，工作地点也在丹竹头，之前去看了英郡年华的大四房，价格在550，感觉那边小区环境有点旧，而且好像没什么潜力，首期资金在200万左右，不知道横岗那边会不会更好，还是说平湖比较有潜力呢？像我这种情况比较适合哪个盘呢？谢谢。

回答：你好，看了横岗，想到了平湖，怎么就没想到龙岗。像横岗，平湖这些半斤八两的区域还不如继续在布吉呆着。英郡年华确实是开始走下坡路了，而布吉3号沿线会被14号抢去风头，慢城片区会更好。如果是在丹竹头上班完全可以考虑龙岗了，大运板块以及回龙铺那几个高赠送的学位房都可以淘淘。阳基春天里是过去五年里我见过涨幅最慢的房子没有之一，可以择机换掉，全深圳涨完了才能轮到它的孤盘。

提问：你好广叔，我是首房首贷，目前在宝安福永那边上班，有两个小孩，分别在读四年级和一年级，主要考虑自住和兼顾学位，预算总价在600w以内，请问现在的情况我们是该去新安老城区找呢？还是去买沙井、福永、西乡入一手楼？感觉沙井没什么好学校，还是买个2房的都市翠海，灵芝新村？广叔给点建议，谢谢！

回答：你好。如果考虑学位，建议多关注新安，翻身。都市翠海华苑，2004年建造，靠近灵芝地铁口，一点也没都市的感觉，独栋楼，靠马路，楼下是医院，户型以小户型为主19-25平左右单房、30平左右一房一厅、52到60平的两房、80平左右的三房。灵芝新村是多层楼梯房，这个学区范围内最大的楼盘，93栋，1983年左右，共2700多户，户型69-90平两房三房。对于这类老破小学区房只能单考虑总价了，不能看单价。这两个楼盘对比，更倾向入手都市翠海。站在现在看，现在的每一套学区房都贵。站在未来看，现在的每一套学区房都是笋盘。一直如此。沙井新盘海岸城可以关注下。

提问：广叔你好，我是单身，女，今年27岁，目前有100多万的首付，想买个总价400w左右的小二房出租持有过渡，大概持有5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园，请问广叔哪个盘更适合持有方便以后出售？或者有别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位。

回答：你好，栖游家园和花园差别不大，学校都一般，单价已经涨得比较高，位置方面花好园相对好一些，地铁口，好出租。栖游家园比较新，花园大，相对离地铁口远一点。除此之外可以关注碧海、西乡、沙井和上塘板块，溢价相对少一些。

提问：你好广叔，请问海语西湾现在进入投资价值大吗？现在是不是高位接盘？海韵学校，无地铁无商业，就是大铲岛上的腾讯离得不远。谢谢！

回答：你好，腾讯岛还是块不毛之地，房价已经被炒成了黄金价，海语西湾若是排除学位因素，我觉得短期是会跑输的，毕竟地铁口远，生活又不方便，但是在深圳，学位的威力是大于地铁的，则不太好判断，长期看肯定没有问题。至于说高位接盘，除去置业鄙视链底端的几个区域，现在买哪个区域不是高位接盘。

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