上海楼市:上海市区购房,哪些板块出乎意料的绝?行家首次盘点!

来源：智能家居时间：2021-04-08 17:36

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，可以盘点下市区内的板块吗？感谢！

回答：1.静安寺板块是老牌的“上只角”区域，延安路以南部分属于FFC。可惜的是，板块内的用地以嘉里中心、芮欧百货等商业办公为主。静安寺的商业、交通、公共资源极其发达。南京西路-常德路路口是上海最繁华的十字路口，静安寺站是2/7/14三轨交会的枢纽。

一师附小+市西初级/七一的双学区、华山医院和华东医院也都在板块内。板块内原先缺乏与地段匹配的住宅产品，近年新建的嘉天汇、九龙仓静安壹号弥补了空缺，总价在3500万以上。

2.南京西路板块是上海市中心老牌的商务、商业和高端居住板块。除了“梅泰恒”金三角，近年又新添兴业太古汇、张园·丰盛里，南西继续巩固上海滩的商业霸主地位。板块内有儿童医院，华山医院、长征医院等知名三甲医院也在南京西路附近。

遗憾的是，板块内的公立教育一般。南京西路的中高端小区很多，如国际丽都城、中凯城市之光、远中风华。由于烫金的地段价值，总价都很高，三房总价普遍在2500万以上，两房也已逼近2000万。

3.江宁路板块实质与南京西路板块享用同等的配套资源，商业、医疗发达，交通便利。此外，江宁路还是个顶级教育板块，对口静教附和静安一中心的小区都在板块内。挂户口用的海防村一房总价已经突破900万，学区溢价达到500万。板块内高品质商品房较少，比较知名的有新加坡吉宝开发的静安枫景和静安豪景苑，对口的是静安一中心。

4.不夜城板块是苏河北岸逐渐崛起的新兴区域，汉中路站附近已经形成具有相当规模的CBD，由于规划完善、楼宇开发品质高，租金水平已经超过人广和徐家汇。不夜城也是个被人误会的板块。购房者还对火车站的存在造成的人员杂乱存在些许偏见，该区域相对其他中心城区的单价较低。

实际上，火车站以南区域，城市界面已与老静安无异，街道整洁美观。板块内近年来新添了一些高品质的住宅，如新房仍在售的静安天御、凯德星茂以及苏河融景、金融街融府等。

5.西藏北路板块是一个内环线内城市界面较差的一个区域，板块北侧清一色都是八九十年代的老公房。魔幻的是，它却是静安区的豪宅大本营。龙盛福新里、中粮天悦壹号、华侨城苏河湾三大顶级豪宅矗立在最南端的苏州河畔。板块中部有万科翡翠雅宾利。然而，板块内各项配套都乏善可陈。

正所谓百废待兴，“苏河湾”的宏大规划就集中在板块南部，由万科和华润引领，以静安区的政务能力和地块之核心程度，不太可能搞砸。就目前而言，板块的吸引力不大，为数不多的有点大概就是距离南西、人广等核心区距离近。

提问：曾叔好，看到您有一个回复说:从长线看，黄浦市中心两房和泗泾四房涨幅差不多。那么如果投资长持五到十年的话，泗泾的泗水和鸣128平的四房（总价600万左右，毛坯交付）也是可以买的吗？感觉总价好像已经偏高了？感谢指点

回答：我觉得泗泾的项目值得买的，毕竟单价偏低，走长线未来翻倍到10万问题不大。12年的时候，泗泾价格是2万左右。

提问: 追问一下曾叔，如果预算1000左右新房三房投资有什么板块可以推荐么非常感谢微笑

回答：新房投资价值不一定比二手房高，除非买到前滩。

自住房比较适合兼顾保值的板块是大宁、长风、浦东中环，浦东外环这一带。

提问：想问下大宁板块和瑞虹板块哪个比较推荐？有没有推荐的小区呢。

回答：在这里面，我更偏向大宁板块，它的选择会多一些，瑞虹好房子不一定会好买。另外我不清楚你的预算，没办法做推荐。如果你不太了解选筹方向和范围的话，可以参考曾叔内部资料。

提问：曾叔你好，请问一下杨浦鞍山的老破小楼梯学区房可以投资吗？看到已经涨了不少了，我家宝宝刚出生，预算有限，现在买是买小学学区还是初中学区比较好？

回答：学区要用就买，和投资没有关系，你这是刚需。鞍山学区打一和二师附小，都是要报出生才保险的，已经出生的话，打一肯定不行了，二师要看入学年的适龄儿童数量。杨浦在入学年限方面，全市最紧张，个人建议可以看看新静安，除了闸北实验总校外，一般三年都够了。

提问：曾老师，您好。我49岁，单身女，和77岁的母亲一起住。曾经金领，未来最多五年内会退休。静安静教院对过69平商业产权房一套，价值380万。16年末在泗泾洞泾靠近佘山地铁买了套130多平的四室新房，贷款结清。附近有商业和小学中学规划，居住环境好但离市区还是远，并且觉得增值空间有限（16年末到今增值15%，但有价无市）。在考虑是否将所有房产（其他城市有）卖掉换个黄浦江沿岸或市中心左右的两房？从资金压力上，只能承受1300万左右的预算。想想也不能将所有的钱都压在房子身上。请曾老师给予一些建议，谢谢。

回答：从长线看，黄浦市中心两房和泗泾四房涨幅差不多，所以这个角度并不需要考虑置换。

但是生活配套上和自住角度，我建议你可以这么置换，市中心有更好的医疗条件和亲友通勤。1300万买个不带学区的两房，品质也是不错的了。这次买房不用过多贷款，减少自己经济负担。

提问：曾叔您好青浦重固万科自住120平一套孩子两个没有学区10岁，一个快两岁，静安内环内一套40平出租，非户籍，请问现在要置换哪块学区，或者换哪个房子，主要孩子读书和考虑升值板块，是不是要重新整合一下，怎么整合。

回答：你这种情况，我个人建议是考虑浦东和闵行双学区，学区房本身涨幅就不错，而且还可以兼顾老大老二的学业。具体选择哪里需要看你预算了，我建议卖两套房子，你现在这两套房子未来预期涨幅一般，现在基本上挂户口的一梯队双学区至少也要500万了。

提问：曾叔，请问如何买好房？

回答：房产投资是一件技术活。第一，初入的投资者除了学习之外就是实践，但机会成本非常高，一次投资失误就有可能造成未来的连续溃败或直接出场。因此找到一位有经验的投资人士指点是很重要的事。第二是资源的积累，资源不仅仅是资金方面，还有未来可能需要的房票、贷票，公司等。第三，认清局势，保持耐心，善用杠杆，该出手时就出手，不敢出手时就多做准备，静待机会来临。

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