上海楼市:当初淘来的“笋板块”势头起飞,涨幅已达到30%+!

来源：智能家居时间：2021-04-21 17:12

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问目前在涨板块有没有比较突出的例子？

回答：正好说一下，上海这一波的行情，从学区房和重点规划区域开始，到现在各板块的补涨此起彼伏。最近，“牛市终结者”的新天地、南京西路豪宅与凉城的老破小都涨了，它们在板块轮动里一般都是最滞后的。这一轮各板块涨了多少，差不多也该盖棺定论了，大盘整体是20%不到的涨幅。前滩、张江、紫竹接近翻倍的行情，大家都看到了，也能明白背后的底层逻辑，学区+产业的双重暴击。但有一些板块，这一轮涨幅也不小，+30%以上，那就是—北外滩了。

北外滩能涨30%以上，我并不是太意外，原先就是我们内部重点推荐的板块。2020年，北外滩也迎来了政策大利好。没想到的是——居然能涨这么多。

北外滩最核心位置有个小区叫名江七星城，就在国际客运中心地铁站和白玉兰广场背后。

2019年底这套，其实是我推荐朋友入手的，没有做低价格。

一年半不到，现在已经翻倍还多了。

我想了想背后的原因，只有一个：当时的价格实在便宜得离谱。6万/㎡不到的名江七星城并不是个例，隔壁的宇泰公寓、和泰玫瑰园，当时都是6万出头的单价。北外滩标杆楼盘、距离洛克外滩源500米的外滩豪景苑单价只有9万多，之前一次有挂牌放出，我记得是15-16万，最近估计又有所升幅。

2019年到2020年初的时候，虹口凉城、杨浦的周家嘴路，商品房单价也超过7万/㎡。这些地方，别说未来前景了，学区、医疗、商业、交通，没一个可以和北外滩相提并论。那时候的北外滩，甚至只比上海西伯利亚的中原板块贵一点。这种价差下，说“北外滩都是办公楼、不宜居”就是扯淡。

这个案例也告诉我们了，楼市的信息并不完全透明，只要细心挖掘，每个阶段都能找到笋盘、笋板块。

提问：老师，你好，我想问下。淀山湖大道地铁站附近的新房VS杨行板块友谊西路地铁站附近的新房。两个板块的新房哪个以后的升值空间更大？我看淀山湖地铁站的新房都很久没涨了，而且周围都是空地，以后会持续的有新房供应。不一定会有很大的升值空间啊？以后好像同品质的二手房竞争也大。反观一直不被看好的宝山杨行板块，好像一直都在默默地跟随大盘的涨幅。所以如果要选择的话，是选择哪个板块投资更稳？

回答：两个的逻辑打法不太一样，如果是短期比较的话，宝山杨行板块会好一点，当下确实有上涨趋势，但长期来看，目前在倡导大虹桥崛起，而且确实整体力度也比较大，可长期看好一些。

提问：您好，想请教一下预算350-400万，包含交易成本，目前在北新泾的新泾七八村或水城路虹桥路这里的虹日小区虹纺小区两块考虑，主要都是2室的，北新泾价格要稍微便宜到30万-50万左右，自住加投资，您觉得哪个地块更好一些？如果不买这种老破小，买到徐泾是否更好？但生活可能没那么便利了，包括孩子上学，目前我们工作生活孩子上学都在长宁

回答：徐泾不错的，但目前北新泾也正在势头上，考虑到总价比较低，所以两者差别其实并不大。如果是从投资角度考虑，可以是投住分离，投资和自住分开考虑。具体小区的话可以加入曾叔总结的内部资料。

提问：您好曾叔，在思考一个方案。我目前住万科翡翠，17年网签到明年初满5年了。那么如果我卖了现在居住的，按照新政有67分，现金1000多万。而今年开始到后年，前滩陆续会来多个盘。

这个分数是否有机会入围摇号？？？如果购买，我肯定倾向于7成买大面积，尽量避开高认购户型段。从概率学上，如果每次入围。参与4次都不中的概率不到1%。对目前前滩激烈程度没有概念。唯一风险是张江科学城24年陆续建设完，是否会追赶前滩，有点犹豫

回答：万科翡翠是你唯一住房吗？如果是唯一住房的话，其实是合适的，因为万科翡翠的地段也是很不错的，从居住看，万科翡翠户型也远远好于前滩，后期依然有涨幅，不建议用一种大的确定性去博取小的概率性。

提问：曾叔你好，手里只有100w闲钱，目前还是首房首贷，想今年在上海购置一套老破小用来出租，有地段推荐吗？徐汇能考虑吗？谢谢！

回答：别买老破小，不带学区的老破小涨幅差。考虑外环和郊环间的潜力副中心辐射区，尽量在东西两侧找，大虹桥、张江辐射区。

提问：你好曾叔，我们刚在上海稳定工作，准备买600万左右的房子作为婚房，我们希望能买个偏新一点的小区，居住环境好一点的。请问有什么推荐的吗？宝山央玺怎么样呢？

回答：央玺不推荐，价格偏高了，如果很喜欢共康路的话，可以考虑下万达周边的次新房，离地铁也更近一些。其实可以把视野放大，全上海考虑。在外环附近选择，次新和新房都可以。因为你是自住购房，而且是婚房，需要结合你的上班通勤，学区房考虑，居住偏好再来做决定。

提问：打扰了曾叔，请问现在单身未婚，考虑买300万左右学区房的话可以考虑徐汇吗？徐汇的东安二小如何呢？

回答：可以考虑，东安二小，属于二梯队学区房，不算差，也不算特别出挑，属于可以买，但是将来还是希望再向上拱一拱的那种。另外现在买学区房，尽可能考虑九年一贯制和双学区，建议你有余力还是再看看别的比较好，选择面多一点更主动些。

提问：曾叔您好手头有150w现金打算在买上海一套你有什么建议吗？

回答：150万，做3.5成首付，差不多是可以在上海潜力区位，买一套上车盘，可以考虑现在买。在大虹桥及其辐射区，或者浦东三林、张江辐射区考虑，应该可以买到不错的房子。具体细节需要结合你的房票、杠杆还有学区选择才能确定的。具体推荐可以参考曾叔的内部资料。

以上精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

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